来源：第一财经日报

去杠杆之年，房地产类信托成为2018年信托业的主力军。

第三方数据显示，2018年各季度房地产类信托募集资金分别为1202.9亿元、1683.58亿元、1662.37亿元和1524.23亿元，同比分别上升133.96%、43.69%、32.36%和6.87%。

在产品收益率方面，2018年第四季度房地产信托收益率8.43%，为全年最高。但2019年以来房地产信托收益率有所下滑，上周（1月14日~1月20日）成立的集合信托产品平均年化收益率为8.40%。

“对比2017年，2018年的信托预期平均收益率是整体上行的，但由于工商企业、金融类的项目风险较高，而房企可以承受较高的融资成本，项目也好把控。我们现在每周有4、5个项目，基本上都是投向房地产的。”华东地区一家信托公司客户经理告诉第一财经记者。

本记者在不少中小信托公司网站上看到，很多房地产类信托收益率超过9%，甚至达到10%。多位分析人士认为，2019年春节后信托产品平均预期收益率将继续呈微降趋势，收益率区间在7%~8%。

房地产信托成为主力军

信托业协会发布的数据显示，2018年，信托业资产规模以“季度万亿”的速度持续下滑，相较于2017年末的规模，2018年至少缩水3万亿元。

然而，从各投资领域的募集情况看来，2018年房地产类信托是绝对的核心，募集资金规模连续4个季度保持在首位，尤其是前三季度房地产类信托爆发式的增长极为突出。

“房地产信托的风险虽有积聚的迹象，但当前情形下房地产类信托仍是较好的投资选择。房地产市场虽历经调控，但房企的总体利润率水平较高，可以承受较高的融资成本，信托收益也较高。”用益金融信托研究院研究员喻智表示。

第三方数据显示，2018年各季度房地产类信托募集资金分别为1202.9亿元、1683.58亿元、1662.37亿元和1524.23亿元，同比分别上升133.96%、43.69%、32.36%、6.87%。即便在2018年第四季度，房地产类信托增速有所减缓，但还是募集了1524.23亿元资金，仍位居首位。

不过，资深信托研究员袁吉伟表示，2019年，房地产调控政策可能有所改善，部分中小房企信用风险会继续升高，在过去两年快速高增长后，房地产信托难以继续大幅度发行，信托公司在项目、交易对手选择方面会有所选择，增速也会下降。

“无论哪种政策导向，房地产行业对于信托公司而言都是有市场机会的，但以传统抵押贷款这种房地产信托业务会走向萎缩，升级和创新是2019年房地产信托业务的关键词。基金方式、资产证券化、养老地产，以及开展真实的房地产股权投资、联合一定区域市场的主流开发商将是未来房地产信托的发展方向。”中国人民大学信托与基金研究所执行所长邢成表示。

9%收益率难再

在严监管态势下，资金来源受限，但随着经济增速下行压力渐增，融资方对资金需求持续走高，资金供求之间的不平衡拉升了融资成本，助推信托产品收益率上行。

用益金融信托研究院数据显示，在2018年第一季度集合信托产品的平均收益率为7.5%左右，此后三个季度稳步上升，在2018年第四季度成立的集合信托产品平均预期收益率为8.24%，环比上升0.2个百分点，同比上升1.24个百分点。

其中，房地产信托产品尤为突出，2018年第四季度房地产信托收益率为8.43%，环比上升了0.37个百分点。第一财经记者在多家信托公司官网的“产品专区”发现，不少房地产信托的预期收益率超过9%，有的达到10%，其他基础产业类信托、工商企业类信托收益率也逼近9%。

不过，第三方最新数据显示，2019年以来，1月14日~1月20日成立的集合信托产品平均年化收益率为8.40%。其他集合信托的平均预期产品收益率连续两周出现下滑。

“一方面，在宽货币和宽信用等利好政策下，市场资金面流动性充足，企业融资环境改善；另一方面，信托业从年末冲规模的影响中回归，产品收益率将逐步企稳。”喻智称。

袁吉伟表示，2019年，宽松货币政策推动下，社会流动性较充足，整体利率走势继续下行，会带动理财收益率继续下行。从信托产品看，资金端和资产端将会有所平衡，尤其是资金端会有所改善，加之信托公司风险偏好会提升，将推动信托产品预期收益率有所下降。

不过，邢成称，下跌的幅度不会太大。信托产品在理财市场的定位是独特的，属于中等收益，要高于银行理财产品收益，预计未来平均收益率在7%~8%之间。